Blog de Villas y Casas

La agencia de calificación crediticia fitch señala en un informe que las viviendas embargadas por la banca española valen de media un 43% menos que la tasación original de la hipoteca. tras analizar un total de 8.235 viviendas embargadas que figuran en los balances de las grandes entidades, fitch estima que la caída de los precios se sitúa entre el 20% y el 58%.

si se toma en cuenta el periodo transcurrido desde que el bien fue adjudicado al banco, tras ser embargado, hasta su venta, el descuento es del 32%

bbva es la entidad que aplica los mayores descuentos, que ascienden al 58% en las ventas efectuadas, con el fin de conseguir desprenderse de inmuebles en un plazo inferior a la media: si la media de la banca está en trece meses, bbva logra vender en 11 meses desde que se queda con la propiedad hasta su comercialización, según fitch. con 6.632 millones de euros en activos inmobiliarios, bbva afirma que pese al descuento, está vendiendo con plusvalías, aunque mínimas por las provisiones. su cartera de inmuebles está provisionada de media un 30%. fitch asegura que vender “a tiempo” está considerado como algo “positivo”

el otro gran banco de españa, banco santander, vende las viviendas con una rebaja del 43% y el plazo de venta de media es de 14 meses. a cierre de septiembre, el banco presidido por emilio botín cuenta con un total de 5.810 millones de euros en inmuebles, con una cobertura del 32%

por último fitch también señala que el año que viene no mejorará el flujo del crédito porque la banca está reservando sus mejores ofertas de financiación a los clientes que compran sus propios inmuebles, con tal de darles salida. en resumidas cuentas, dará créditos a los que compren sus viviendas y poco más

fuente el confidencial

Con la cercanía de fin de año casi todas las familias que tienen una hipoteca se plantean tirar de ahorros para aprovechar al máximo de desgravación fiscal de 9.015 euros. éstas son las preguntas que, a nuestro criterio, deberíamos hacernos para decidir si amortizar anticipadamente:

- lo primero que debemos analizar es nuestra situación financiera personal: si efectivamente podemos permitirnos hacer esa amortización anticipada, o si deberíamos guardar ese dinero para potenciales imprevistos. las necesidades de cada uno varían

- la segunda pregunta es sobre nuestro perfil inversor. en la época actual algunas personas valoran los tipos de interés bajos y la remuneración de los depósitos o letras del tesoro, y prefieren no amortizar anticipadamente porque lo que se ahorrarían en intereses es menos que lo que cobran por los depósitos o letras

para estos casos lo fundamental es asegurarse de que no se contratan depósitos a más de un año, porque podría darse el caso de que la revisión semestral o anual de la hipoteca implicase un cambio de costes y que este arbitraje dejara de tener sentido

- si nuestra cuota mensual es superior a 750 euros, entonces no tiene sentido amortizar anticipadamente para beneficiarse de la desgravación fiscal, porque ya estaríamos en el tope

- por último, muchas personas prefieren dedicar más dinero a pagar anticipadamente, para tratar de dejar atrás la hipoteca lo antes posible, sin un mayor razonamiento financiero que vivir más tranquilamente, sin deudas

si tenemos decidido que vamos a pagar algo más antes de finalizar el año, la alternativa es: ¿reduzco la cuota mensual o el plazo pendiente?

generalmente, el clausulado de los préstamos hipotecarios suele por defecto reducir la cuota mensual, manteniendo invariado el plazo del préstamo. pero, ¿es esto lo que más nos interesa?

veámoslo con un ejemplo: para una hipoteca de 150.000 euros contratada a 30 años, y un tipo de interés teórico del 3%, la cuota actual sería de 632 euros, y los intereses totales teóricos a lo largo de la vida del préstamo serían de 77.665 euros

si quisiéramos amortizar anticipadamente 5.000 euros, y decidiésemos reducir la cuota (imaginemos que se contrató el 1 de enero de 2011 y el saldo pendiente a 30 de noviembre es de 147.397 euros), ésta se reduciría a 611 euros, y los intereses teóricos totales se reducirían en 2.498 euros

ahora bien, si en lugar de reducir cuota pudiésemos reducir plazo, los intereses teóricos totales se reducirían en 6.692 euros, es decir, de esta manera nos ahorraríamos 4.194 euros más, y además terminaríamos de pagar el préstamo 18 meses antes

si el ejercicio lo repetimos durante varios años, el efecto es claramente positivo

¿por qué esta diferencia?

cuando pedimos reducir el plazo sin tocar la cuota, lo que estamos haciendo efectivamente es amortizar más capital cada mes, o dicho de otra manera, estamos “pagándonos a nosotros mismos” más dinero. al reducirse más rápidamente el saldo de capital pendiente, los intereses que se calculan mensualmente sobre este saldo menor son lógicamente menores, lo que se traduce en un pago total inferior (en este ejemplo, pagaríamos aproximadamente 20 euros menos cada mes en intereses de media)

obviamente, éste es un ejercicio teórico, que puede verse modificado en función de múltiples variables como variaciones en el euribor (o el tipo de referencia que tengamos), cuándo realizamos las amortizaciones, si podemos utilizar ese dinero para inversiones alternativas, o incluso por la inflación general y la variación del precio de la vivienda

pero de lo que no cabe ninguna duda es de que, si podemos permitírnoslo, siempre nos saldrá mejor reducir plazo frente a reducir cuota