¿Que precio ponemos a la vivienda?

La gran duda que nos corroe a todos, profesionales y propietarios, a la hora de vender  un inmueble.

¿Qué precio ponemos?

No es fácil poner precio a un piso pues cada piso es único y diferente. Aún suponiendo que dos pisos coincidan en tamaño y forma, siempre hay factores que les diferencian, calle, altura de la planta, vistas, orientación, estado de conservación, etc.

Todos estos factores influyen a la hora de su valoración, por ello a veces, es apreciable la diferencia existente entre el precio de mercado y el de tasación oficial, que solo se tiene en cuenta, los tamaños construidos y reales, el estado de conservación y el barrio.

Este es el razonamiento más habitual, del propietario particular que quiere vender su casa:

“La verdad es que no se cual es el precio que debo poner a mi piso para venderlo. Si pongo un precio bajo, dejo de percibir tontamente un pellizco de dinero, que no es de despreciar al precio que están los pisos, pero si lo pongo alto, posiblemente tardare mucho en cerrar un trato, en el peor de los casos no encontraré cliente. Pero, si vendo mal el piso, la cosa no tiene arreglo, mientras que si no lo vendo, siempre puedo cambiar el precio. Por tanto, debo poner un precio alto e ir bajando poco a poco, hasta que llegue a un trato”.

                                                           Error

Como profesionales inmobiliarios debemos intentar convencerles de que este planteamiento es un error y más aún en las circunstancias actuales. Que desde el principio, conviene anunciar la vivienda en un precio que se aproxime al valor de mercado, pues anunciarlo en otro precio, mayor o menor va contra nuestros intereses.

Lo que cuesta un piso cerrado
Los particulares no suelen tener en cuenta lo que cuesta mantener un piso cerrado, algo que si tienen en cuenta, y mucho, las promotoras inmobiliarias. Es sabido que si compramos un piso sobre planos, obtenemos un precio mucho más bajo, que si lo compramos acabado. Al hacer esto, la promotora no pierde dinero, sino que solo traspasa al cliente una parte de los costes que consigue ahorrar. Unos ahorros que se contabilizan claramente, como los financieros y otro de más difícil valoración, pero igualmente reales, como son los derivados del riesgo, que por un motivo u otro, la venta del piso se retrase indefinidamente una vez acabada la construcción.

En la vivienda de segunda mano también hay gastos por retraso de la venta. Unos son claros, como tener que pagar la comunidad de vecinos y con frecuencia el mínimo de los servicios esenciales, agua, luz, y gas, y si en la espera cambiamos de ejercicio fiscal, el pago del IBI y otros impuestos.

Con todo lo indicado supone la parte más reducida de tener el piso sin vender, a ello hay que sumar el lucro cesante de tener inmovilizado el valor de la vivienda. Hoy es posible encontrar depósitos en los bancos en los que sacar mayor rentabilidad al dinero que tenerlo invertido en la vivienda.

Riesgo adicional del retraso de la venta

Como todos sabemos el precio de la vivienda continua bajando, no se ve el fin de la crisis inmobiliaria, ni de la crisis en general.

¿Va a correr el riesgo de retrasar deliberadamente la venta con este panorama? Pudiera ocurrirle, en el peor de los casos, que los precios de mercado bajasen más rápidamente que usted (particular) con su política de afinamiento del precio y nunca consiguiera alcanzarlo. Lo que hoy vale 100.000 €, al mes que viene puede valer 90.000 €, cuanto mas tarde en vender y poner un precio de mercado, mas riesgos corre de perder mas dinero.

El precio de mercado

Como se enseña en primero de Economía el precio es un punto de equilibrio entre la oferta y la demanda. Un mayor precio, retrae demanda y aumenta la oferta y a la inversa, un menor precio, aumenta la demanda y disminuye la oferta, este vaivén crea una oscilación al rededor de un punto de cruce de ambas curvas que se define como precio de mercado. Nosotros mismos cuando nos referimos a un precio alto y bajo, inconscientemente estamos hablando de valores en relación a este precio de mercado.

La importancia de marcar nuestro piso con un precio próximo al precio de mercado, reside en que este precio es el mejor precio al que vamos a cerrar una venta a una velocidad razonable y por tanto, el mejor precio que se puede obtener, teniendo en cuenta el coste de mantener la vivienda en oferta. Salvo excepciones, contra lo que le pueda parecer, si se consigue vender o alquilar a un precio superior, no obtendremos mayor beneficio, pues deberíamos restar los gastos y lucro cesante del tiempo extra que hemos tardado en realizar la operación, e igualmente hacerlo a un precio inferior, no dará una mayor velocidad de venta apreciable que compense el menor ingreso. Por ello conviene averiguar cual es hoy el precio de venta o alquiler de nuestro piso y aplicarlo.

No conviene jugar a la lotería

También puede ocurrir lo contrario que alguien esté dispuesto a pagar más del precio de mercado por un piso. Suele ser porque motivos particulares, hacen que ese piso en concreto, lo valoren por encima del resto de los compradores. Por ejemplo, es relativamente corriente, que alguien quiera vivir al lado de su familia, o de su trabajo, y esté dispuesto a pagar más por un determinado piso por ello.

Igual que hay personas, que imposibilitadas de adquirir un piso por otro sistema, o sin real interés, ni urgencia por comprar un piso, que se apuntan a las listas de organismos públicos, con la esperanza que les entreguen un piso, en esa especie de lotería que son las adjudicaciones de viviendas VPO, hay gente que ponen en venta su piso a un precio imposible, a la busca del “cliente chollo”, que por una u otra causa se enamora del piso y está dispuesto a pagar lo que no vale.

Los vendedores, están perdiendo la oportunidad de disfrutar del capital inmovilizado de su vivienda y corriendo con los gastos de mantenimiento del piso. Salvo en casos muy determinados, esta actitud es poco inteligente.

Por lo que le recomendamos que se deje asesorar por un profesional inmobiliario, que le dará una tasación de su vivienda lo mas realista posible al precio de mercado.

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fuente cienladrillos